역전세 전세금 반환 대출 규제 완화 목적 및 실행 절차 유의사항

최근 전세가격이 하락하여 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 임대인들이 많다는 뉴스를 접했습니다. 이런 역전세난으로 부동산 시장의 위축과 함께 함께 경제적인 문제가 대두되면서 정부가 하반기 경제정책의 일환으로 역전세 전세금 반환대출 규제완화를 시행한다고 전했습니다. 23년 7월 27일부터 시행하는 역전세 전세금 반환 대출 규제 완화에 대해서 조건 및 중요한 사항에 대해 정리해 드리겠습니다.

전세금 반환 대출 대출 규제 완화

 

전세금 반환대출 대출 규제 완화 목적

기존 임차인이 계약할 당시의 전세가격보다 현재 전세가격이 떨어진 경우를 역전세라고 합니다. 이때 임대인이 기존 보증금을 돌려줄 돈이 부족하여 기존 임차인에게 돌려줄 전세금 반환과 이사가 늦어지면서 임대시장의 어려움이 높아질 것으로 예상됩니다. 이에 정부가 임대시장의 어려움을 해소하고 부동산 시장의 충격을 최소화하기 위해 한시적으로 전세금 반환대출 대출규제를 완화하기로 했습니다.

• 대출 규제 완화 기간 : 23년 7월 27일부터 24년 7월 31일까지 한시적 시행
• 대출 규제 완화 대상 : 23년 7월 3일 이전 임대차 계약을 체결된 경우 24년 7월 31일까지 임대차계약만료의 경우
• 대출 규제 한도 : 개인의 경우 DTI 60%만 적용, 임대사업자는 RTI 1.0배 적용
• 대출 규제 금액 : 기존 전세금과 현재 전세금의 차액지원 원칙이나, 전세금 전액대출 후 차액 상환
• 대출 규제 약정 : 전세금 반환 목적 외 타용도 금지, 대출 시 신규 주택 구입 금지, 자력으로 전세금 반환 불가할 때

 

 

 

전세금 반환대출 대출 규제 절차

7월 27일부터 시행하는 역전세 전세금 반환 대출 대출 규제는 기존 전세가격보다 현 전세가격이 많이 떨어져 역전세 현상으로 임대인에게 전세 보증금 대출을 해주는 제도입니다. 원칙적으로 기존 전세금과 현재 전세금 차액을 대출해 주는 것입니다. 하지만 현재 신규 세입자가 없을 경우나 집주인이 전세주택에 들어갈 경우에는 전세금 대출을 전액 해주고 약정된 기간에 대출을 갚는 방식으로 진행합니다. 

역전세반환대출

전세금 반환대출 대출 규제 절차는 3가지 경우로 분류되는데 다음과 같습니다.

• 기존 세입자의 전세보증금과 신규 세입자의 전세보증금의 차액분을 대출받는 경우 : 임대인이 대출 상담을 신청하고 은행은 대출가능한도 및 집주인이 지켜야 할 의무 사항에 대한 안내 합니다. 임대인은 신규 세입자와 계약 시 세입자를 위한 특약을 넣어 계약을 진행하고 계약서를 확인한 은행은 대출 실행해 줍니다. 대출금액은 기존 세입자에게 직접 지급합니다. 
  
  
• 당장 신규 세입자를 구하지 못하는 경우 : 임대인이 은행에 대출신청을 하고 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 대출을 지원해 줍니다. 대출 실행 후 1년 내 신규 세입자를 구해 계약서를 작성하고 후속 세입자의 보증금으로 대출 상환해야 합니다. 중도상환수수료는 없고 근저당권 감액등기를 완료해야 합니다. 임대인은 후속 세입자가 전입 후 3개월 내 전세보증반환보증에 가입해야 합니다. 세입자가 가입하고 보험료를 임대인인 부담 해도 됩니다. 
  
  
  
• 임대인이 자가 거주자로 입주하는 경우 : 임대인이 은행에 대출신청을 하고 은행은 대출규제범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출을 지원해 줍니다. 대출 실행 후 1개월 이내에 자가에 입주하고 전입신고서를 제출해야 합니다. 은행은 최소 2년간 실거주 의무를 모니터링을 실시합니다. 만약 이 경우 신규로 주택을 구입할 수 없으면 만약 주택을 구매했다면 대출금 환수와  3년간 주택담보대출을 하지 못하도록 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.

 

 

 

전세금 반환대출 관련 보증보험 및 가입절차 유의사항

역전세 전세금 반환대출의 경우 아파트, 단독, 다세대, 연립, 다가구, 주거용 오피스텔의 주택이 해당하며 HUG, HF, SGI 3곳에 전세금 반환보증 보험을 세입자 또는 임대인이 가입해야 합니다. 임차인의 경우에는 7월 27일부터 특례 보증보험에  가입할 수 있고, 8월에는 임대인이 가입할 수 있는 특례상품이 출시될 예정입니다. 

역전세 반환대출로 전세금 반환보증보험을 가입할 경우 보증료는 임대인이 납부하는 것을 원칙으로 합니다.

임대인은 후속으로 들어오는 세입자와 전세계약 시 특약으로 반환보증 가입과 보증료 납입 의무를 이행하는 조건을 명시하고 특약위반 시 은행에 통보하여 임대인의 대출 회수 및 분쟁조정위원회, 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

역전세 반환대출 전세금 반환보증보험 가입의무

 

• 전세계약서에 특약을 명시하고 공인중개업소를 통해 계약해야 합니다.
• 임대인 또는 임차인은 주택에 입주, 전입신고 후에 특례보증보험에 가입신청이 가능합니다.
• 보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하고, 임차인이 대납한 경우 임대인이 1개월 내 보증료 전액 지급해야 합니다.
• 만약 기존 세입자의 보증금 감액 시에도 역전세 전세금 반환 대출이 가능합니다. 전세계약에는 세입자 보호 특약을 작성해야 합니다.
• 전세금 반환에 필요한 만큼도 지원이 가능하고 반전세, 보증금이 있는 월세도 가능합니다.